编者按：2024年以来，新质生产力成为中国经济最核心的议题，数字经济与科技创新则是最主要的动力，各行各业都在寻找高质量发展之路。

因应行业变化，博鳌房地产论坛将升级扩展为覆盖全产业链的“博鳌周”，并且全新策划和推出“2024博鳌访问”系列报道——“博鳌新力量”。

通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻新周期的新力量。期待这些力量成为滚滚洪流，带动产业链及经济的焕新发展。

作为其中的“产业篇”，我们将挖掘产业、物流与供应链企业和代表性人物，讲述他们在新的行业历史发展机遇期中的所思、所想与所得。

观点网2024年，产城业态迎来新一轮适时发展。

但在行业加速更新进程时，累积已久的问题如产业园区财务难题、数字化转型困惑以及轻重资产考量，与产城加大布局范围所带来的变化交织在一起，产业运营商们面临着更具体的挑战。

“做产业园要有产业思维，一是通过运营来体现资产的价值；第二是因为长周期持有资产，如果短期内把资产卖掉，想要再规划或者调整整个产业，是很难做到的。”

4月底举行的2024年长三角产业论坛上，新建元集团党委委员、副总裁、财务总监朱军接受了观点新媒体的采访，他分享了产业园区解决财务问题的具体思路。

沙坪坝区疾控中心和妇幼保健院迁扩建工程，位于重庆国际物流枢纽园区中南部教育居住片区，占地71亩。紧邻中国西部（重庆）科学城的纵贯动脉科学大道，东、西、南侧均规划有城市道路，交通十分便利。

惠民立交是渝湘复线高速与现有绕城高速交通转换的大型枢纽式互通立交，共设置8条匝道，匝道全长3945米，其中主线桥（双幅分离式设计）以及4座匝道桥共6座桥梁上跨绕城高速，桥梁跨径为66米，是西南地区跨度最大的钢混组合结构简支梁桥。

“长期持有资产，怎么样能够做得更大、更强，让自己的企业能够发展起来？”作为产城融合集成服务商，新建元摈弃了单纯做房东收租的思维模式，变为主动出击引入企业。

一方面，加快内部资源整合，在产业发展领域成立招商中心、服务中心和资产管理公司，将原来的机构进行优化；另一方面，加强同苏州工业园区招商部门之间的配合。

REITs的思考

朱军的思考对应着市场的种种担忧，产城企业如何跟上市场赋予的机遇？如何在时代浪潮中抓住自身优势完成业务升级转型？

新建元的做法是顺势而变，这家企业在首批基础设施公募REITs上市了之后打开了相应渠道，于2021年6月完成东吴苏园产业REIT上市，成为首批上市产业园类公募REITs之一。

“我们的东吴苏园用新建元旗下苏州2.5产业园1—2期等两项底层资产发行了公募REITs，实现了整个产业运营的投资、融资、建设、运营到退出，后续整个企业的模型也发生了一定变化，我们叫做以退定投、以退定增。”

对于新建元以退定投的原因，朱军解释，发行REITs之后，有新的资金回来，可以放大新的杠杆，“怎么才叫以退定投呢？要持有产业园。REITs的方式是拥有资产控制权，而且资产又能够相应出表。所以在项目上马之前，就以未来是否符合地方产业发展，是否能够以REITs方式退出，反向控制投入成本，以及考虑怎么样运营——从后面往前面倒推。”

在他看来，REITs的把控需要时机，更需要清晰的运营战略，“大家都想发REITs，没有优良的资产思维和运营思维就做不好。所以还是要从长期主义思考，把这个基础做好。”

在专访中，朱军再次向观点新媒体解释了新建元的REITs理念，他认为资产的价值不在于建造成本有多少，而在于资产运营的效果好不好。运营效果体现出来，资产价值才可能会更高。

“新建元的十四五规划里面，其中一条就是轻重分明，做强重做优轻。另外，就是要让每个人的思维走向全面数字化。”

“进行轻重分离之后，相关租金收益有所提升，公司运营能力也得到一定提升。”

实现更完整的轻重分离，需要从策略端开始梳理。在观点新媒体的专访中，朱军透露目前主要业务分成产城、地产以及服务三个板块。

数字化转型

观点新媒体在新建元官网中了解到，目前新建元业务板块中，产城板块包括区域综合开发、产业载体开发、产业项目投资；地产板块包括住宅、商业及文旅地产开发工作；服务板块的重点则是社区商业、人力资源，以及数字科技服务。

在当前发展进程中，数字科技的分量愈来愈重。

朱军向观点新媒体表示，新建元旗下有数科公司，承接着苏州工业园区大数据公司、数字经济专门公司的相应职能，如此一来，新建元就可以数科公司为基础，向数字智慧城市、数字经济等方向进发。

事实上，近年来数字化转型的企业不少，但各家各有特点。于新建元而言，介入产业、形成重点数字数据、铺设数字资产是转型的重点动作。

“我们分了这么几步，第一步是介入相应的产业，从新建元所负责业态的应用场景切入，与业务结合，完成数字化进程；第二，形成相应的数据，变成我们的资产，并形成数字资产，可以提升我们的运营能力。”

新建元针对数字化划分了几条不同赛道，包括数字城市、数字政务、数字金融、数字基建、数字生活等。

“我们具体区分了TO B端和TO C端，这样才能够全方位支持苏州工业园区，发展数字经济。”

前不久，国内AI鉴定企业图灵深视（苏州）科技有限公司便落地在了新建元旗下苏州2.5产业园，该园区便是新建元数字化转型最直接的案例，主要聚焦生物医药、先进制造、信息科技等科技领域。

目前园内入驻企业超200家，包括空中客车中国研发中心、飞利浦全球业务服务中心、华润医药商业集团华东总部等10多家世界500强企业项目，以及星云互联、创腾软件等一批新兴产业领域项目。

“以数字化转型为切口，持续打造好产业生态环境，企业客户们自然就来了。”

数字化转型的另一面是加强科技支撑，在新建元的规划中，每个产业都需要成立一个专业化的、进行载体建设的运营端口。

“发展思路一定要和大局吻合，不能只想着用自己手上的资产解决短期的问题。”朱军认为，任何一个企业寻求发展，都要吻合当地相应的生产力要素，新建元进行数字化转型背后，就体现了对大局把控的准确度。

以下为观点新媒体与新建元集团党委委员、副总裁、财务总监朱军先生的现场采访实录：

观点新媒体：新建元目前的发展策略是什么？

朱军：我们的主要业务分成三个板块，第一个板块是产城板块，第二个是地产板块，第三个是服务板块。

从新建元的角度，我们是产城融合集成服务商，不仅仅负责产业园发展，还要提升综合能力。具体要提升的就是服务板块，真正为社会、为地方做出一定贡献。

服务板块中，我们有一个部分专门做社区商业，以及对接人力资源，主要针对提升产业配套、提升人力资源水平，包括高端人才的引进。

我们也要做强数字经济，新建元旗下有相关数科公司，承接着苏州工业园区大数据公司、数字经济专门公司的相应职能的相应职能。我们可以数科公司为基础，向数字智慧城市、数字经济等方向进发。

观点新媒体：新建元数字化转型的特点以及进程如何？

朱军：分了几步，第一步是介入相应的产业，从新建元所负责业态的应用场景切入，与业务结合，完成数字化进程。

第二，形成相应的数字数据，变成我们的资产，并形成数字资产，可以提升我们的运营能力。

新建元针对数字化分了几条赛道，包括数字城市、数字政务、数字金融、数字基建、数字生活等。

此外，我们还分了TO B端的角度和TO C端，全方位支持苏州工业园区，提升数字经济。

观点新媒体：从行业角度看，资产保值和增值与REITs相关程度高吗？REIT发行策略在以后还会继续适用？

朱军：苏州工业园区大概在2011-2012年之间就开始研究REITs，新建元在研究的时候是进行轻重资产分离。

资产的价值不在于建造成本有多少，资产运营的效果好，价值才可能会更高。

所以新建元十四五规划里面，有一条规划就是轻重分明，做强重、做优轻。另外一条，要让新建元每个人的思维走向全面数字化。

进行轻重分离之后，相关租金收益有所提升，公司运营能力也得到提升。

观点新媒体：您认为国内或者说长三角区域内产业园发展的道路该如何走？

朱军：每个地方不一样，可能在北京、上海的总体规模体量都比较大。当一个行业发生了变化后，对出租各方面影响也比较大。

在苏州范围内，我们客户分散度比较高，有时候也会给投资人讲投资公约制，投资的并不是资产，真正投资的是这个产业。

从苏州工业园区的层面，我们的人工智能产业是从科技园发展而来，2000年成立就开始布局了，到现在也有20多年，培育扶持一个产业需要很长的时间。

这方面我们就寄希望于政府营造一个产业生态环境，如果没有产业生态环境的话，只想着短期内取得相应收益，可能会面临持续亏损，但目前我们已经逐步扶持、培育起来了。

观点新媒体：目前来看，产业园区布局路线多样化，民企如何寻求破局的方法？

朱军：从企业的角度，任何一个企业，首先要判断这个地方的产业是否适合自己的发展路线；其次，建起来不能空着，先把它填满。

虽然是民营企业，但思路和政府一致的话，也会获得帮助。发展思路一定要和大局吻合，不能只想着用自己手上的资产解决短期的问题。

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